Grundlagen

Aufgabe

Aufgabe des Mietspiegels ist es, für Mieter*innen, Vermieter*innen und deren Interessenverbände eine Übersicht über die Mietpreise im Stadtgebiet München herzustellen. Die statistisch aufbereitete Datensammlung ermöglicht die Feststellung der ortsüblichen Miete für die Mehrzahl der frei finanzierten Wohnungen im Stadtgebiet München. Der Mietspiegel stützt sich auf eine breite Datenbasis und bietet deshalb die größtmögliche Sicherheit, das Mietniveau objektiv einzuschätzen. Der Mietspiegel ist auch ein gesetzliches Begründungsmittel für Mieterhöhungen.

Grundlage

Der Mietspiegel für München 2021 ist eine Fortschreibung. Er basiert auf dem nach wissenschaftlich anerkannten Methoden erstellten Mietspiegel für München 2019, der nun nach zwei Jahren anhand von Indexzahlen angepasst wurde. Das Team des Lehrstuhls für Statistik (Prof. Dr. Göran Kauermann) an der Ludwig- Maximilians-Universität hat die Fortschreibung durchgeführt und gemäß § 558d Abs. 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) die Entwicklung des vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindexes für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland (Verbraucherpreisindex für Deutschland) zugrunde gelegt. Datenbasis für den vorliegenden Mietspiegel ist der Mietspiegel für München 2019. Dieser wurde durch eine repräsentative Stichprobe nicht preisgebundener Wohnungen mittels einer regressionsanalytischen Methode erstellt. Die Erhebung und Aufbereitung der Stichprobe erfolgte im Auftrag der Landeshauptstadt München durch das Marktforschungsinstitut Kantar, München. Die daraus gewonnenen Daten wurden vom Team des Lehrstuhls für Statistik (Prof. Dr. Göran Kauermann) an der Ludwig-Maximilians-Universität nach wissenschaftlich anerkannten statistischen Methoden ausgewertet.

Qualifizierter Mietspiegel

Die aktuelle Rechtslage unterscheidet zwischen dem "einfachen Mietspiegel" und dem "qualifizierten Mietspiegel". Ein qualifizierter Mietspiegel ist ein Mietspiegel, der nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter anerkannt worden ist. Nach zwei Jahren ist der qualifizierte Mietspiegel fortzuschreiben. Sowohl der Mietspiegel für München 2019 als auch der Mietspiegel für München 2021 wurden vom Stadtrat der Landeshauptstadt München als qualifizierte Mietspiegel anerkannt. An die Qualifizierung des Mietspiegels sind einige Rechtsfolgen geknüpft: Bei Mieterhöhungen hat der/die Vermieter*in Angaben zur Wohnung nach dem qualifizierten Mietspiegel mitzuteilen. Dies gilt auch dann, wenn die Mieterhöhung auf ein anderes Begründungsmittel gestützt wird, zum Beispiel auf drei Vergleichswohnungen (§ 558a Abs. 3 BGB). Liegt ein qualifizierter Mietspiegel vor, so wird vermutet, dass die enthaltenen Werte die ortsübliche Miete wiedergeben (§ 558d Abs. 3 BGB).

Wohnlagen

Da es sich bei diesem Mietspiegel um eine Fortschreibung handelt, wurden die Wohnlagen vom zugrunde liegenden Mietspiegel für München 2019 zum Stand Januar 2018 unverändert übernommen. Es fand jedoch eine Aktualisierung des der Wohnlagenkarte zugrunde liegenden Stadtplanes statt. Die Wohnlagenkarte ist das Ergebnis der Zusammenarbeit von Vertreter*innen folgender Dienststellen der Landeshauptstadt München:

• Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Bereich der Landeshauptstadt München mit Datengrundlagen auf Basis der Bodenrichtwerte zum Stichtag 31.12.2016
• Kommunalreferat, GeodatenService München
• Referat für Stadtplanung und Bauordnung, Stadtentwicklungsplanung, Abt. I/2, Bevölkerung, Wohnen und Perspektive München
• Sozialreferat, Amt für Wohnen und Migration, Abt. Wohnraumerhalt.

Darüber hinaus ermittelte die Ludwig-Maximilians-Universität (Lehrstuhl für Statistik) im Rahmen der statistischen Analyse der Daten für den Mietspiegel für München 2019 wie bereits beim Mietspiegel für München 2017 einen signifikanten Einfluss der Lage der Wohnungen innerhalb des Stadtgebietes (sogenannte Makrolage) auf den Mietpreis. Die so gewonnenen Erkenntnisse flossen ergänzend in die Wohnlagenkarte ein.

Anwendungsbereich

Der Mietspiegel für München 2021 ist für frei finanzierte Mietwohnungen im Stadtgebiet München anzuwenden. Er gilt nicht für:

• preisgebundene Wohnungen (zum Beispiel Sozialwohnungen mit Kostenmiete, Belegrechtswohnungen)
• gewerblich genutzte Räume
• Obdachlosenunterkünfte
• Studenten- und Jugendwohnheime.

Der Mietspiegel für München 2021 ist nicht unmittelbar anwendbar für:

• möblierten Wohnraum
• Einfamilienhäuser, Doppelhaushälften, Reihenhäuser, Einzelzimmer und Penthousewohnungen
• Wohnungen im Untergeschoss
• Wohnraum nur zum vorübergehenden Gebrauch
• mietfrei überlassenen Wohnraum
• selbst genutzten Wohnraum
• private Untermietverhältnisse
• durch behördliche Auflagen mietpreisgebundenen Wohnraum
• Wohnungen, deren Küche, Toilette und Bad - soweit vorhanden - von anderen Mietparteien mitbenutzt werden
• Wohnungen ohne Küche, ohne Badezimmer oder ohne Toilette
• Wohnungen ohne vom Vermieter ausgestattetes Badezimmer
• Wohnungen ohne vom Vermieter gestellte Heizung
• Wohnungen ohne vom Vermieter gestellte Warmwasserversorgung
• Wohnraum in Anstalten, Heimen oder Wohnheimen, bei denen die Mietzahlung auch Service-Leistungen abdeckt, z.B. Verpflegung oder Betreuung
• Wohnungen unter 20 m² und über 160 m² Wohnfläche
• Wohnungen, die 2018 oder später fertiggestellt worden sind.

Trotzdem kann der Mietspiegel in den genannten Fällen als Orientierungshilfe für die ortsübliche Miete herangezogen werden. Eine Verwendung als Begründungsmittel für Mieterhöhungen nach § 558a BGB ist in der Regel nicht möglich, kann jedoch im Einzelfall von den Gerichten als zulässig angesehen werden.

Aktuell

Informationen zum qualifizierten Mietspiegel und zu den rechtlichen Auswirkungen gibt es bei der Beratungsstelle, siehe Service.

Mietspiegel für München als Broschüre

Es können Mietspiegel rückwirkend bis zum Jahr 1975 als Broschüre angefordert werden. Sollten Sie Interesse an dem Mietspiegel für München als Broschüre haben, können Sie diese unter der Telefonnummer 233-40200 anfordern.

Gegen Einsendung eines adressierten und mit 1,55 Euro frankierten Din-A4-Briefumschlages sendet Ihnen das Amt für Wohnen und Migration die Broschüre kostenlos zu.

Sie können den aktuellen Mietspiegel für München 2021 bei folgenden Stellen kostenlos abholen:

Stadt-Information im Rathaus
Marienplatz 8
80331 München

Amt für Wohnen und Migration
Franziskanerstraße 8
81669 München